حالات إنهاء عقد الإيجار الريفي المختلفة بمبادرة من المستأجر الحالي

بعض الحالات، خاصة فترات عدم اليقين الاقتصادي، قد تدفع المستأجر الحالي إلى الرغبة في إنهاء عقد الإيجار الزراعي قبل الموعد المحدد.

 

 

أ. الإنهاء بالتراضي لعقد الإيجار الريفي: أهمية التفاوض

الطريقة الأولى لفسخ عقد الإيجار الريفي قبل انتهاء مدته هي فسخه وديًا باتفاق متبادل مع المؤجر.

في هذه الحالة، يمكن للمستأجر الذي يبادر بهذا الفسخ أن يطلب موافقة المؤجر لفسخ العقد.

يمكن أن يتم هذا الفسخ في أي وقت خلال مدة الإيجار.

لا يشترط القانون أي شكلية معينة لهذا الاحتمال، ومع ذلك، يُوصى بشدة بتوثيق هذا الحدث بكتاب يذكر بوضوح الموافقة الصريحة وغير القابلة للتأويل من الطرفين لتجنب أي نزاع مستقبلي.

يمكن لمكتبنا بالطبع مساعدتك في هذه الإجراءات وفي صياغة وثيقة الإنهاء.

 

 

ب. أسباب فسخ الإيجار من قبل المستأجر المنصوص عليها في القانون والاجتهاد القضائي

لا يمكن للمستأجر نظريًا طلب الفسخ الانفرادي لعقد الإيجار الريفي قبل انتهاء مدته.

ومع ذلك، هناك بعض الأسباب المنصوص عليها في القانون والتي حددتها السوابق القضائية والتي تسمح للمستأجر بإنهاء عقد الإيجار الزراعي الحالي.

 

 

1. أسباب الإنهاء المنصوص عليها في القانون

تنص المادة L. 411-33 من القانون الريفي والبحري على بعض الحالات القانونية التي يمكن للمستأجر الاعتماد عليها لطلب فسخ عقد الإيجار الريفي من المؤجر.

سيكون الإنهاء ممكنًا أولاً في حالة العجز عن العمل، الخطير والذي تزيد مدته عن سنتين.

يمكن أيضًا إنهاء العقد بعد حدوث وفاة.

ينص القانون على أن هذا العجز عن العمل أو حدوث وفاة قد يصيب المستأجر مباشرة أو أحد أفراد أسرته الذي يكون عمله ضروريًا لتشغيل المزرعة.

في هاتين الحالتين، يُسمح بالفسخ عندما تتغير ظروف الاستغلال بشكل كبير وتثير مخاوف من استحالة تطوير المحل في المستقبل.

أيضًا، عندما يشتري المستأجر مزرعة يجب عليه استغلالها بنفسه، يحق له طلب فسخ الإيجار من المؤجر. بالإضافة إلى ذلك، يحق للمستأجر الذي بلغ سن التقاعد أن يقرر إنهاء الإيجار.

يسمح قانون 9 يوليو 1999[1] أيضًا للمستأجر، الذي رفضت الإدارة طلب الترخيص بالاستغلال في إطار مراقبة الهياكل، بطلب فسخ عقد الإيجار الريفي من المؤجر للسماح له بتعديل مزرعته وفقًا للمخطط التوجيهي الإقليمي للمزارع الزراعية.

علاوة على ذلك، تنص المادة L.411-30 من القانون الريفي، الجزء الأول، على إنهاء عقد الإيجار تلقائياً عندما تكون جميع الممتلكات محل العقد قد دُمِّرت.

أخيراً، أتيحت الفرصة للاجتهاد القضائي للسماح بفسخ عقد الإيجار الريفي عندما يؤدي التدمير الجزئي للممتلكات إلى الإخلال بالتوازن الاقتصادي للمزرعة. (محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة، 12 أكتوبر 2011، رقم 10-24338: في حالة تدمير كروم العنب).

 

 

2. في أي تاريخ سيتم إنهاء عقد الإيجار الريفي؟

إذا وقع الحدث الذي يبرر فسخ الإيجار من قبل المستأجر قبل 9 أشهر من نهاية السنة الزراعية، يتم الفسخ، بناءً على اختيار المستأجر، إما:

• في نهاية السنة الزراعية الجارية،
• في نهاية السنة الزراعية التالية.

إذا حدث الحدث المبرر لفسخ الإيجار قبل أقل من 9 أشهر من نهاية السنة الزراعية، فإن الفسخ لن يصبح ساريًا إلا في نهاية السنة الزراعية التالية.

تجدر الإشارة إلى أن المستأجر الذي يبلغ سن التقاعد المحدد في تأمين الشيخوخة للمزارعين يجب أن يقدم إشعارًا بإنهاء العقد في نهاية إحدى فتراته السنوية التالية للتاريخ الذي يبلغ فيه السن المطلوب. يجب تقديم هذا الإشعار قبل 12 شهرًا على الأقل إلى المؤجر.

 

 

3. ما مستقبل الإيجار الريفي لمزرعة خاضعة لإجراءات جماعية؟

إذا كانت المزرعة تعاني من صعوبات اقتصادية كبيرة وتخضع لـإجراءات التصفية القضائية، فإن المادة L. 622-13 من القانون التجاري تنظم فسخ الإيجار في ظل شروط معينة.

لقد أتيحت للاجتهاد القضائي فرصة التوضيح بأن « وجود صعوبات مالية لا يمكن اعتباره سببًا جادًا ومشروعًا يبرر عدم دفع الإيجار الزراعي » (محكمة النقض، 7 سبتمبر 2022، رقم 21-16.667).

لذلك يجب توخي الحذر وطلب المشورة في حالة وجود صعوبات.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه في حالة التصفية القضائية، تنص المادة L. 642-1 الفقرة 3 من القانون التجاري على أن: «عندما تتكون مجموعة بشكل أساسي من حق الإيجار الريفي، يمكن للمحكمة أن، مع مراعاة حقوق التعويض للمستأجر الخارج وبغض النظر عن الأحكام الأخرى لنظام الإيجار الزراعي، إما أن تأذن للمؤجر أو زوجه أو أحد نسله باستعادة الأرض لاستغلالها، أو أن تسند الإيجار الريفي إلى مستأجر آخر يقترحه المؤجر أو، في حالة عدم وجود ذلك، إلى أي مشترٍ آخر تم جمع عرضه وفقًا للشروط المنصوص عليها في المواد L. 642-2 وL. 642-4 وL. 642-5»

 

يحدد حكم حديث جداً لمحكمة النقض الصادر في 23 أكتوبر 2024 أنه في حالة تعدد عقود الإيجار، يحق للمحكمة التحكيم بين تخصيص:

– للمستأجر المقترح من قبل المؤجر

– للمستحوذ الذي قدم عرضاً

معايير المنح هي الحفاظ على الأنشطة القابلة للاستغلال المستقل، وجميع أو جزء من الوظائف، وتسوية الديون.

ومع ذلك، إذا كانت المجموعة المنقولة تتكون من عقد إيجار واحد، تبقى الأولوية للمستأجر الذي يعينه المؤجر.

لا تتردد في الاتصال بنا في حالة وجود صعوبة أو إذا واجهت حاجة للدفاع عن عرضك أمام المحكمة.

 

 

4. الحالات الأخرى المحتملة لفسخ الإيجار من قبل المستأجر الحالي

قائمة المادة L 411-33 من القانون الريفي ليست حصرية حيث يُعترف للمستأجر بأسباب أخرى للفسخ الانفرادي مثل إعادة تجميع الأرض المستأجرة (المادة L. 123-15 من القانون الريفي)، ونزع ملكية الأرض المستأجرة، وتدمير الأرض المستأجرة دون إعادة بنائها (المادة L. 411-30 من القانون الريفي).

أيضًا، تطبيقًا لبعض الأحكام المنصوص عليها في قانون التخطيط العمراني، يمكن للمستأجر طلب الإنهاء الأحادي لعقد الإيجار الريفي من صاحب حق الشفعة الحضري الذي يمارس حقه (المادة L. 213-10 من قانون التخطيط العمراني).

 

 

5. هل يمكن للمستأجر التخلي عن استغلال القطع المؤجرة؟

تنبيه! المستأجر الذي يتخلى عن الاستغلال دون إبداء سبب قانوني أو دون إثبات صعوباته الاقتصادية الحالية ملزم بتعويض المؤجر عن الأضرار الناتجة عن عدم صيانة القطع.

لذا فإن التواصل مع المؤجر أمر بالغ الأهمية، وقد يأخذه القاضي في الاعتبار في حالة وجود صعوبات.

***

لا تتردد في التواصل مع فرقنا المتخصصة في القانون الريفي للحصول على أفضل المشورة بشأن الاستراتيجية الواجب اتباعها حسب كل حالة لطلب إنهاء عقد الإيجار الريفي. سنكون إلى جانبكم لمرافقتكم طوال عملية التفاوض وطلب الإنهاء.

[1] القانون رقم 99-574 الصادر في 9 يوليو 1999

 

كتبه هنري فيركاسون وراؤول سيباستيان