عدم دفع الإيجار الزراعي، ماذا تفعل؟

هل أنت مالك أراضٍ زراعية ومستأجرك متخلف عن دفع الإيجار الزراعي؟ هل تتساءل عما إذا كان بإمكانك التصرف وما هي وسائل عملك؟ نوضح لك الأمر.

تذكير حول نظام الإيجار الزراعي

يخضع لنظام الإيجار الزراعي كل « وضع عقار زراعي تحت التصرف مقابل عوض بهدف استغلاله ». تبلغ مدة عقد الإيجار الريفي 9 سنوات على الأقل ويتم تجديده تلقائيًا عند انتهاء مدته.

يجب أن نتذكر أن نظام الإيجار الزراعي هو نظام وقائي للغاية للمزارع القائم، وهو ما يفسر بحقيقة أن الأرض المستأجرة هي أداة إنتاج المستأجر.

وبالتالي، فإن عدم دفع الإيجار الزراعي أو التأخر في دفعه من قبل المزارع لا يعني الفسخ التلقائي لعقد الإيجار.

بصفتك مالكًا، يجب عليك الالتزام بإجراءات صارمة للحصول على إنهاء عقد الإيجار في حالة عدم دفع الإيجار الزراعي.

ما هو التخلف عن دفع الإيجار الزراعي؟

عدم دفع الإيجار الزراعي هو عدم قيام المستأجر بدفع الإيجار في الموعد المحدد.

ما هي وسائل تحرك المالك في حالة عدم دفع الإيجار الزراعي؟

 

1. تسوية النزاع وديًا

في حالة عدم دفع الإيجار الزراعي، يمكن للمؤجر والمستأجر دائمًا تسوية النزاع وديًا. يمكن لأطراف الإيجار الاتفاق على تقسيط الإيجارات أو منح آجال للدفع.

2. طلب إنهاء عقد الإيجار الزراعي

فسخ عقد الإيجار الزراعي لعدم دفع الإيجارات الزراعية يخضع لضوابط صارمة.

لا يمكن هذا الإنهاء إلا بعد مرتين من عدم الدفع استمرتا لمدة ثلاثة أشهر بعد استلام المزارع لإنذار واحد أو أكثر.

لذلك يجب:

– أو على الأقل قسطين من الإيجار المستحقين يظلان غير مدفوعين بعد 3 أشهر من استلام إنذار أو أكثر يستهدف هذين القسطين،

– إما استحقاق إيجار زراعي مستحق لم يُدفع بعد 3 أشهر من استلام إنذارين يخصان هذا الاستحقاق (يجب أن يكون الإنذاران متباعدين بثلاثة أشهر على الأقل)،

تنبيه، يجب أن يحتوي الإنذار على أحكام محددة وإلا كان باطلاً. إذا لم يستوفِ الإنذار المتطلبات المنصوص عليها في القانون الريفي والبحري، فلن تصدر المحكمة حكماً بفسخ الإيجار.

انتبه، يتم تقدير عدم سداد كامل الإيجارات المستحقة في يوم تقديم الطلب إلى المحكمة.

دفاعًا، قد يحاول المستأجر تبرير عدم دفع الإيجار الزراعي بالاستناد إلى أسباب جدية ومشروعة (إيجار زراعي خاطئ، فيضان، استغلال في صعوبات مالية مستقلة عن إرادة المستأجر...).

3. الاعتراض على تجديد عقد الإيجار الريفي

عند انتهاء مدته، يتم تجديد عقد الإيجار الزراعي تلقائيًا لمدة 9 سنوات.

بعد حالتي عدم دفع استمرتا لمدة ثلاثة أشهر بعد استلام المزارع لواحد أو أكثر من الإنذارات، يمكن للمالك رفض تجديد عقد الإيجار.

للقيام بذلك، يجب على المالك أن يبلغ المزارع عن طريق محضر من مفوض العدل (المحضر القضائي السابق) قبل ثمانية عشر شهرًا على الأقل من انتهاء عقد الإيجار بإشعار برفض تجديد العقد.

انتبه، لكي يكون هذا الإشعار صحيحًا، يجب أن يلتزم بالمتطلبات المنصوص عليها في القانون الريفي والبحري، وإلا فقد يتم الطعن فيه وإلغاؤه بشكل صحيح.

نصيحة: متى يجب على المالك التصرف؟

يجب التصرف بسرعة.

أولاً، لأن دين الإيجار الزراعي يتقادم بخمس سنوات، ثم لأن تجديد عقد الإيجار قد يحرمك من التمسك بعيوب دفع الإيجارات السابقة للتجديد.

لا تنسى:

يمكن للمزارع أن يطلب قبل انتهاء عقد الإيجار نقل عقد الإيجار لصالح زوجه أو نسله.

من حيث المبدأ، لا يمكن للمالك رفض هذا التنازل إلا إذا كان المزارع خلال تنفيذ عقد الإيجار غير مجتهد في دفع الإيجارات.

تنبيه، لا يتعلق الأمر هنا بإثبات وجود دفعتين غير مسددتين استمرتا بعد تلقي إنذار واحد أو أكثر. بل يكفي إثبات أن المزارع دفع إيجاراته بشكل متقطع أو متأخر وبانتظام أثناء تنفيذ عقد الإيجار. لذلك يجب على المؤجر أن يفكر في تذكير المزارع كتابيًا في حالة تأخر دفع الإيجار.

لتسوية نزاع متعلق بعيب في الإيجار الزراعي، يُنصح بالاستعانة بـمحامٍ متخصص. إذا توقف مزارعكم عن الدفع، فلا تترددوا في الاتصال بأحد محامينا المتخصصين في القانون الريفي support@macfarlanesllp-uk.com

 

مقال كُتب بمساعدة واسيلة الزاوي، متدربة قانونية.

الزراعة، القانون الريفي

 

الزراعة، القانون الريفي