محامٍ متخصص في حق الشفعة للمستأجر وحق الشفعة لـ SAFER

ترغب في الحصول على أراضٍ زراعية وتتساءل عما إذا كان بإمكان SAFER ممارسة حقها في الأولوية؟ أنت مزارع وتتساءل عن حقوقك في حالة بيع القطعة التي تستأجرها؟ محامون متخصصون في حق الأولوية للمستأجر وأولوية SAFER، نحن تحت تصرفكم للدفاع عن مصالحكم ومساعدتكم في إثبات حقوقكم.

حق الأولوية هو آلية قانونية تسمح لبعض الأشخاص أو الكيانات بشراء عقار بأولوية على المشترين المحتملين الآخرين. في المجال الريفي، هو مهم بشكل خاص لأنه يهدف إلى الحفاظ على الاستغلال الزراعي وحماية الأراضي الزراعية. سواء كنت مزارعًا أو مالكًا بائعًا أو مشتريًا، يمكنك الاعتماد على خبرتنا في القانون الريفي لتأمين معاملاتك العقارية.

محامٍ متخصص في حق الشفعة للمستأجر في الإيجار الريفي

يتمتع المستأجر بموجب عقد الإيجار الريفي، أي المزارع الذي يستغل أرضًا زراعية، بحق خاص في حالة بيع العقار: حق الشفعة. يسمح له هذا الحق بشراء العقار بالأولوية على أي مشترٍ آخر، بشرط استيفاء شروط معينة. بعبارة أخرى، يسمح حق الشفعة للمستأجر بموجب عقد الإيجار الريفي للمستأجر الزراعي بشراء الأراضي التي يستغلها بالأولوية عندما يقرر مالكها بيعها.

ما هي الشروط التي يجب على المستأجر استيفاؤها؟

للحصول على حق الشفعة، يجب أن يكون المستأجر حائزاً على عقد إيجار يخضع بالكامل لنظام الإيجار الزراعي. وبالتالي، لا يمكن للمستغل الذي لديه عقد إيجار لـ "قطع صغيرة" أن يدعي هذا الحق (المادة L 412-3، الفقرة الأخيرة)، إلا إذا كان هناك اتفاق بين المستأجر والمؤجر على توسيع نطاق نظام الإيجار الزراعي ليشمل العقد.

بالإضافة إلى حيازة عقد الإيجار، يجب على المستأجر استيفاء عدة معايير. أولاً، يجب أن يثبت ثلاث سنوات على الأقل من الممارسة في القطاع الزراعي. يتم تفسير هذا المفهوم بشكل واسع: يمكن أن يكون الشخص مزارعًا، أو زوج مزارع، أو مساعد عائلي، أو حتى موظفًا في مزرعة زراعية.

وبالتالي، يمكن لـ مزارع يوقع عقد إيجار زراعي أن يطالب فورًا بحق الشفعة، بشرط أن يكون قد مارس هذه المهنة لمدة ثلاث سنوات على الأقل سابقًا. ثانيًا، يجب أن يكون المستأجر قد استغل شخصيًا (أو بواسطة عائلته) الأرض المعروضة للبيع. إذا قام بتأجير القطعة المعنية من الباطن، فإنه يفقد تلقائيًا حق الشفعة عليها.

ثالثًا، يجب ألا يمتلك أراضٍ تتجاوز مساحتها ثلاثة أضعاف حد التحكم المحدد في المخطط التوجيهي الإقليمي للمزارع الزراعية (الحد الذي يتطلب بعده إذنًا بالاستغلال). وبالتالي، فإن حق الشفعة للمستأجر الزراعي مخصص للمزارعين الذين لا يمتلكون مساحة كبيرة جدًا من الأراضي.

إذا لم يتم استيفاء أي من هذه الشروط، لا يمكن للمستأجر بموجب عقد الإيجار الريفي ممارسة حقه في الأولوية. بصفتنا محامين متخصصين في حق الأولوية للمستأجر الريفي، نرافقكم للتحقق من وجود هذا الحق، واستيفاء الشروط المطلوبة، وممارسة حقكم ضمن المواعيد النهائية المحددة.

ما هي الشروط المتعلقة بالعقار الريفي؟

لكي يتمكن المستأجر من ممارسة حق الأولوية، من الضروري أن يكون العقار المعني عقارًا زراعيًا. تشمل هذه الفئة على وجه الخصوص:

• الأراضي، سواء كانت مزروعة أو بوراً أو مراعي؛
• المباني المخصصة للاستغلال الزراعي؛
• المساكن المدمجة في استغلال زراعي؛
• القطع الحرجية المؤجرة بشكل تبعي مع العقارات الزراعية؛
• المنقولات التي تعتبر عقارات بالتخصيص وفقًا للمادة 524 من القانون المدني، أي العناصر "التي وضعها المالك على أرضه لخدمتها واستغلالها" (مثل الماشية أو المعدات الزراعية المؤجرة أيضًا للمستأجر).

يساعدك محامونا المتخصصون في حق الشفعة للمستأجر في عقد الإيجار الريفي على التحقق من وجود هذا الحق، واستيفاء الشروط المطلوبة، وممارسة حقك في المواعيد المحددة. كما ننصحك بالطعن في قرار رفض الشفعة.

ما هي إجراءات ممارسة حق الشفعة للمستأجر؟

يلتزم المالك-البائع بإبلاغ المستأجر رسميًا بمشروع بيعه للعقار، مع تحديد شروطه، وخاصة السعر المطلوب وشروط الدفع. يجب عليه إخطار المستأجر بالبيع بموجب خطاب مسجل مع إشعار بالاستلام. للمستأجر مهلة شهرين من تاريخ استلام الخطاب لإبلاغ قراره بشراء العقار أم لا.

خلال هذه الفترة، يجب عليه تقييم ما إذا كان ينوي استخدام حق الشفعة. يمكنه طلب رأي فريقنا من المحامين المتخصصين في حق شفعة المستأجر في الإيجار الريفي، وتحليل إمكانياته الشرائية والتحقق من قدرته على تمويل شراء العقار. إذا اختار الشفعة، يجب عليه إبلاغ المالك كتابيًا قبل انتهاء المدة المحددة.

يجب أن يتضمن هذا الإعلان التفاصيل الأساسية، مثل السعر المقبول وشروط التسوية. ثم يشرع الطرفان في إتمام البيع وفقًا للشروط المتفق عليها. يتضمن ذلك عادةً توقيع عقد البيع، ودفع الثمن، ونقل ملكية العقار إلى المستأجر. إذا مارس المستأجر حق الشفعة، يصبح مالكًا للعقار وفقًا لشروط البيع.

في Macfarlanes LLP، تتيح لنا خبرتنا في القانون الريفي تقديم المشورة لكم بشأن:

• إجراءات الإخطار ببيع العقار للمستأجر؛
• مواعيد رد المستأجر؛
• عواقب ممارسة حق الشفعة.

يُطلعك فريقنا على حقوقك والتزاماتك فيما يتعلق بحق الشفعة للمستأجر. كما نساعدك في صياغة العقود والإشعارات اللازمة. ونمثلك أيضًا أمام الجهات القضائية في حالة الاعتراض من المالك أو المشترين المحتملين الآخرين.

محامٍ متخصص في حق الشفعة لـ SAFER

منظمة SAFER هي هيئات تهدف إلى تعزيز الزراعة وحماية البيئة. كما رأينا للتو، يمكن للمستأجر الذي لديه عقد إيجار زراعي، في ظل ظروف معينة، أن يمارس حق الأولوية. في الوقت نفسه، تمتلك SAFER حق الأولوية الخاص بها على بيع الأصول الزراعية.

يسمح حق الشفعة لـ SAFER بتعزيز استقرار المزارعين الشباب، ومكافحة التركيز العقاري، والحفاظ على المساحات الطبيعية. تمارس SAFER هذا الحق لشراء العقارات بأولوية عن المشترين الآخرين، بهدف إعادة بيعها للمزارعين أو استخدامها في مشاريع ذات منفعة عامة.

تعارض حق الشفعة للمستأجر وحق SAFER

من الممكن تمامًا أن تستخدم SAFER حقها في الشفعة حتى لو كان العقار محل البيع خاضعًا لعقد إيجار زراعي. في هذه الحالة، يتنافس حقا الشفعة — حق المزارع وحق SAFER — مع بعضهما البعض. الفقرة الثانية من المادة L 143-6 من القانون الريفي هي التي تحل هذا الوضع المتعارض.

لا يمكن ممارسة حق الشفعة لـ SAFER ضد المستأجر الحالي، أو زوجه، أو نسله الذي تم تفويضه بانتظام وفقًا لأحكام المادة L 412-5 من القانون الريفي، ما لم يكن المستأجر قد استغل العقار لمدة تقل عن ثلاث سنوات. علاوة على ذلك، لتحقيق شرط المدة هذا، يمكن أخذ سنوات الاستغلال من قبل الزوج أو سلف المستأجر في الاعتبار.

وبالتالي، فإن حق الشفعة للمستأجر الزراعي الذي يستغل الأراضي المشفوعة منذ أكثر من ثلاث سنوات هو الوحيد الذي يعلو على حق الشفعة لـ SAFER.

ما هو حق الشفعة لـ SAFER؟

يُمكّن حق الأولوية في الشراء هيئات SAFER من أداء مهامها بفعالية. ولهذا السبب، يجب على الموثقين إبلاغ هذه الهيئات بشكل منهجي ببيع أي مزرعة ريفية. بفضل هذا الحق، يمكن لـ SAFER أن تقرر شراء عقار بأولوية، وذلك بالنيابة عن المشتري الأصلي.

تتيح له هذه الآلية بعد ذلك إعادة بيع العقار إلى مستفيد آخر، تختاره اللجنة المحلية لـ SAFER، والذي يتوافق مشروعه بشكل أفضل مع أهداف التخطيط الإقليمي.

يمكن لشركة SAFER ممارسة حق الشفعة على:

• الأراضي الزراعية؛
• مباني الاستغلال؛
• التنازل الكامل عن حصص الشركات الزراعية؛
• الحصص غير القابلة للتجزئة على الأصول الزراعية.

وبذلك تحصل على أراضٍ زراعية أو ريفية لبيعها للمزارعين، الجماعات المحلية، الهيئات العامة، وكذلك للأفراد والشركات والجمعيات وغيرها. يساعدك محامونا المتخصصون في حق الشفعة لـ SAFER على فهم آثار هذه الصلاحية. يرافقك فريقنا في الطعون ضد قرار الشفعة أو للتفاوض على شروط الاستحواذ على عقار خاضع لهذا الحق.

ما هي سبل الطعن ضد قرار الاستباق من SAFER؟

عند ممارسة حقها في الأولوية، يجب على SAFER تبرير قرارها والالتزام بإطار قانوني صارم. يمكن للمالك البائع أو المشتري المستبعد الطعن في هذا القرار قضائيًا إذا اعتقد أن الشروط لم تُحترم. محامون متخصصون في حق الأولوية لـ SAFER، نحن نساعدك في تحليل قانونية القرار، وجمع العناصر اللازمة، وبدء الإجراءات المناسبة للدفاع عن مصالحك.