محامٍ متخصص في تغيير الاستخدام

هل تملك محلاً تجارياً وترغب في تحويله إلى سكن؟ هل تفكر في استخدام شقة لأغراضك المهنية؟ تخضع هذه التعديلات لقواعد تخطيط عمراني. ما هي التصاريح المطلوبة؟ ما هي المخاطر في حال عدم الامتثال للوائح؟ محامونا المتخصصون في تغيير الاستخدام يساعدونك في الإجراءات القانونية والإدارية.

يختار عدد متزايد من الملاك استغلال مساكنهم الثانوية لأغراض تجارية من خلال تقديم الإيجار قصير الأجل على مدار العام لعملاء عابرين. في مواجهة هذا الاتجاه، قررت السلطات العامة تنظيم هذه الممارسة. تعتبر نشاطًا تجاريًا حقيقيًا، فهي تدر إيرادات إيجارية غالبًا ما تكون كبيرة، مما يبرر وضع قواعد تنظم شروط ممارستها.

الاستخدام: مفهوم خاص بقانون البناء والإسكان

استخدام المبنى يشير إلى استخدامه الفعلي. تغيير الاستخدام يتوافق مع تعديل تخصيص بناء قائم ويرتبط مباشرة بشاغل المكان. هذا هو الحال على سبيل المثال عندما يتم تحويل مسكن إلى محل تجاري أو مكتب. ينص قانون البناء والإسكان على نوعين من الاستخدام: السكن والمباني الأخرى.‍

الفئة الأولى تشمل جميع أنواع المساكن وملحقاتها. أما الفئة الثانية فتشمل جميع الأماكن التي لا تُستخدم للسكن. وفقًا للمادة L637-1 من قانون البناء والإسكان، يُعتبر المحل «مفترضًا» للاستخدام السكني إذا كان مخصصًا لهذا الاستخدام في 1 يناير 1970 ويحتفظ بهذا التخصيص، بغض النظر عن الاستخدامات اللاحقة. على عكس ما قد يُعتقد، فإن المحل المؤجر لفترة قصيرة لا يُعتبر للاستخدام السكني.

من الضروري التمييز بين تغيير الاستخدام وتغيير الوجهة، على الرغم من تشابه المفهومين. تخضع هذه المفاهيم لنصوص تشريعية مختلفة ولها آثار مختلفة. على عكس الوجهة، التي ترتبط بالعقار وتبقى دائمة، فإن الاستخدام شخصي ومؤقت، ويعتمد على مدة إشغال المستخدم.
وبالتالي، عندما يخضع محل سكني لتعديل في الاستخدام، تُمنح الموافقة على تغيير الاستخدام بشكل شخصي فقط لمقدم الطلب. وتصبح لاغية، أي تفقد أثرها بمجرد توقف الاستخدام المصرح به بشكل نهائي. في حالة الحاجة إلى تعويض، ترتبط الموافقة بالمحل وليس بالشخص.

على عكس تغيير الوجهة، الذي ينظمه قانون التخطيط العمراني، فإن تغيير الاستخدام يخضع لقانون البناء والإسكان (CCH). بفضل خبرتنا في قانون البناء وقانون التخطيط العمراني، يضمن مكتبنا للمحامين المتخصصين في تغيير الاستخدام مساعدة قانونية موثوقة وفعالة.

ما هي المدن المعنية بتصريح تغيير الاستخدام؟

على الرغم من أن الحصول على تصريح تغيير الاستخدام يكون سهلاً بشكل عام، إلا أن قانون البناء والإسكان يفرض لوائح صارمة في بعض المناطق. وهذا يشمل بشكل خاص البلديات التي يزيد عدد سكانها عن 200,000 نسمة مثل مرسيليا وباريس ومونبلييه ورين أو ليون.

وبالمثل، في أقسام أوت دو سين، سين سان دوني، وفال دو مارن، يخضع تغيير استخدام محل سكني لترخيص مسبق. في هذه الحالات المحددة، من الضروري استشارة القواعد المحلية المطبقة، حيث قد يكون الترخيص مشروطًا بمتطلبات مثل التعويض.

على سبيل المثال، تحويل مسكن إلى مكتب قد يتطلب تحويل مكتب إلى مسكن في نفس الوقت. قد تنص اللوائح المحلية أيضًا على استثناءات من شرط التعويض. على سبيل المثال، قد لا يُطلب من شاغل يستخدم مسكنه الرئيسي لنشاط مهني التعويض، بشرط أن يكون ذلك مصرحًا به بموجب عقد الإيجار أو لائحة الملكية المشتركة.

ومع ذلك، في هذه الحالة، لن يكون من الممكن استقبال العملاء أو تخزين البضائع في الموقع المعني. بالإضافة إلى ذلك، تجدر الإشارة إلى أن قانون البناء والإسكان يسمح لـ البلديات التي يزيد عدد سكانها عن 50,000 نسمة والمدرجة في قائمة البلديات الخاضعة للضريبة السنوية على المساكن الشاغرة بفرض تصريح مسبق لتغيير الاستخدام.

في المقابل، لا يلزم أي تصريح بتغيير الاستخدام إذا ظل جزء من المحل مخصصًا لسكنك الرئيسي، حتى لو تم استخدام الجزء الآخر لأغراض تجارية. يساعدك محامونا المتخصصون في تغيير الاستخدام في تحديد ما إذا كانت هذه الإجراءات ضرورية في حالتك، من خلال الاستفسار من بلديتك.

تغيير استخدام محل سكني: إجراءات منظمة حسب نوع التخصيص

تصريح تغيير الاستخدام مطلوب فقط لتحويل مسكن إلى محل تجاري. في المقابل، عندما يتم إعادة تخصيص عقار اقتصادي، مثل عقار مخصص للإيجار السياحي المفروش، للسكن، لا حاجة لأي تصريح. علاوة على ذلك، إذا كان المسكن الرئيسي هو نفس المحل (أي إذا كان المحل يشكل في نفس الوقت المسكن الرئيسي) ولم يتم استقبال أي بضائع أو زبائن، يمكن للمستأجر تجاوز تصريح تغيير الاستخدام.

يُستثنى من ذلك بشكل ملحوظ المحلات الواقعة في الطابق الأرضي. وفقًا للمادة L631-7-4 من قانون البناء والإسكان، يمكن ممارسة نشاط تجاري فيها، بما في ذلك في الأماكن التالية:

• مساكن الحراس؛
• غرف الخدمة؛
• أو مساكن الوظيفة.

ينطبق هذا الاستثناء بشرط أن يلتزم المحل التجاري ببنود عقد الإيجار ونظام الملكية المشتركة. بالإضافة إلى ذلك، يجب ألا يؤدي النشاط التجاري إلى أي خطر على الجوار، أو إزعاج للمبنى، أو ضوضاء، حتى لو تم استقبال أشخاص أو بضائع في المحل.

يجب التوضيح أن هذه القواعد تنطبق حصريًا على المساكن الواقعة في مقاطعات إيل دو فرانس وكذلك في البلديات الفرنسية التي يزيد عدد سكانها عن 200,000 نسمة. فريقنا من المحامين المتخصصين في تغيير الاستخدام يحلل خصائص عقاركم والأعمال المخطط لها لتحديد الإجراء الإداري المناسب.

مرافقة محامينا المتخصصين في تغيير الاستخدام للحصول على ترخيص

تحدد البلدية، بموجب مرسوم، نوع الترخيص المطلوب لإجراء تغيير في الاستخدام:

• ترخيص شخصي؛
• تصريح مؤقت؛
• ترخيص ذو طابع عيني.

يمكن اتخاذ هذه الإجراءات إما من قبل المالك أو من قبل المستأجر بموافقة مسبقة من المالك. يرتبط التصريح الشخصي بمقدم الطلب. وهو غير قابل للتحويل إلى طرف ثالث وينتهي بمجرد توقف النشاط. أما التصريح المؤقت، فينطبق بشكل أساسي على الإيجارات المفروشة قصيرة الأجل، مثل تلك المعروضة على منصة Airbnb.

على عكس الترخيص الشخصي، فإن الترخيص ذا الطابع العيني مرتبط بالعقار. وهو مشروط بتعويض: يجب على المالك اقتراح محل آخر مكافئ مخصص للسكن. قبل البدء في إجراءات طلب تغيير الاستخدام، من الضروري استشارة المخطط المحلي للتخطيط العمراني (PLU) لبلديتكم. يوضح هذا المخطط ما إذا كان الترخيص ضروريًا ويحدد شروطه.

إذا كان التصريح مطلوبًا، يجب عليك ملء نموذج طلب تغيير الاستخدام، ثم إعداد ملف يتضمن المخططات التفصيلية للمشروع. يجب أيضًا تقديم إثبات ملكية أو تفويض كتابي من المالك (للمستأجرين). إذا كان التعديل مصحوبًا بأعمال، فقد يكون طلب رخصة بناء إلزاميًا أيضًا. ينصحكم محامونا المتخصصون في تغييرات الاستخدام بشأن المستندات المطلوبة.

إتقان قاعدة التعويض مع فريقنا من المحامين المتخصصين في تغيير الاستخدام

في بعض المدن، يُشترط الحصول على تعويض للحصول على إذن تغيير الاستخدام. يجب على المالك الذي يرغب في تحويل محل لتشغيله كإيجار قصير الأجل أن يقدم في المقابل محلاً آخر مخصصًا للإيجار طويل الأجل. قد تكون هذه القاعدة صارمة بشكل خاص في بعض البلديات.

على سبيل المثال، في باريس، يفرض التعويض تحويل 3 متر مربع إلى إيجار طويل الأجل مقابل كل متر مربع يتم إلغاؤه. وبالتالي، بالنسبة لمحل بمساحة 20 متر مربع معني بطلب تغيير الاستخدام، سيتعين على المالك توفير مساحة 60 متر مربع للإيجار طويل الأجل. في المقابل، تطبق مدن أخرى، مثل تولوز ومونبلييه، قواعد أقل إلزامًا.

تسمح هاتان البلديتان بـ تغيير الاستخدام دون تعويض لأول عقارين لشخص طبيعي. فريقنا من المحامين المتخصصين في تغييرات الاستخدام قادر على التفاوض مع خدمات التخطيط العمراني في البلدية والسلطات المحلية المختصة.

محامٍ متخصص في تغييرات الاستخدام في حالات العقوبات على الأعمال دون ترخيص

يمكن أن يؤدي عدم الامتثال للقواعد المنظمة لهذا التغيير في الاستخدام إلى عقوبات شديدة، خاصة بالنسبة للمستثمرين في الإيجار قصير الأجل. يحق للسلطات البلدية فرض غرامات، والأمر بـ الإيقاف الفوري لنشاط الإيجار، وفي بعض الحالات، مصادرة العقار.

وفقًا لقانون البناء، قد يؤدي عدم الامتثال للالتزامات المتعلقة بطلب التصريح لتغيير الاستخدام إلى:

• غرامة قد تصل إلى 50,000 يورو؛
• الالتزام بإعادة الاستخدام الأصلي للمحل تحت طائلة غرامة تهديدية قضائية؛
• إلغاء أي اتفاق تم إبرامه؛
• عقوبة جنائية قد تشمل عقوبة السجن.

ومع ذلك، نادرًا ما تنجح الملاحقات التي تبدأها البلديات عمليًا. في القانون الفرنسي، يقع عبء الإثبات على عاتق المدعي، هنا البلدية. يجب عليها إثبات تغيير الاستخدام، وبشكل أكثر تحديدًا إثبات أن العقار المعني كان مخصصًا للاستخدام السكني في 1 يناير 1970.

غير أن هذا المطلب يصطدم بعقبات كبيرة. في تلك الفترة، كانت التصريحات التي يدلي بها الملاك تهدف فقط إلى حساب القيمة الإيجارية العقارية ولم تكن ذات طابع زجري. كانت وسائل التصريح في ذلك الوقت محدودة، والوثائق المتاحة غالبًا ما تكون غير دقيقة، وتذكر تواريخ لاحقة للأول من يناير 1970.

هذه الثغرات تجعل من الصعب للغاية، بل من المستحيل، على الجماعات الترابية إثبات تغيير الاستخدام وفقًا للوائح السارية اليوم. في حالة النزاع، يمثلكم محامونا المتخصصون في تغييرات الاستخدام أمام القاضي الإداري للدفاع عن حقوقكم.